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L’investissement immobilier avec la loi Pinel ne sera bientôt plus aussi attractif. Le législateur a pris la décision de diminuer les avantages fiscaux liés à ce dispositif dès le 1er janvier 2023. À partir de cette date, les réductions d’impôt baisseront progressivement.

Rappel de la loi Pinel

Créé par la loi de finances de 2015, le Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui propose une réduction fiscale contre l’acquisition d’un bien neuf (ou ancien rénové) à mettre en location. Il est accessible à tous les ménages français et vise à favoriser l’investissement immobilier. L’investisseur doit alors s’engager à louer le logement pour une période de 6 à 12 ans minimum.

Pinel classique jusqu’au 31 décembre 2022

Le dispositif va connaître des aménagements, il verra son avantage fiscal à la baisse dès le 1ᵉʳ janvier 2023. La loi Pinel permet aujourd’hui de bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi dans la limite de 63 000€. Le montant de la réduction d’impôt dépend de deux critères :

• le montant de l’investissement
• la durée d’engagement de location

Ainsi, vous pouvez bénéficier jusqu’au 31 décembre 2022 des avantages fiscaux suivants :
Réduction d’impôt de 12% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour 12 ans.

La décote dès 2023

Toutes les acquisitions en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) réalisées à partir du 1er janvier 2023 connaîtront une première décote du taux de réduction d’impôt, phénomène qui s’accentuera en 2024.
Les avantages fiscaux de loi Pinel pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 sont les suivants :

10,5% pour un engagement de location de 6 ans
15% pour un engagement de location de 9 ans
17,5% pour un engagement de location de 12 ans.
Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024, les taux tomberont encore un peu plus bas : à 9 % pour un engagement de location de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

Pinel plus : un nouveau Pinel à partir de 2023

La ministre du Logement, a annoncé l’arrivée du Pinel plus en 2024. Aussi appelée “super Pinel”, le Pinel plus conserve les avantages fiscaux initiaux de la Loi Pinel. Toutefois, les conditions d’éligibilité évoluent. En plus des critères actuels, la réduction d’impôt Pinel plus sera réservée aux propriétaires qui respectent les règles suivantes :

Acheter un logement neuf qui possède une excellence performance énergétique
Le logement devra respecter le seuil 2025 du label RE 2020 ;
Faire l’acquisition d’un logement situé dans un quartier classé propriétaire par la mairie.

Le Label RE2020

La RE2020 prévoit une réduction de 30 % des besoins énergétiques des programmes neufs, sans énergies fossiles, dès 2025. Les chauffages au gaz sont remplacés par des pompes à chaleur individuelles, des réseaux de chaleur ou une chaufferie biomasse. Le bâtiment doit également réduire son impact carbone et valoriser des matériaux plus respectueux de l’environnement, comme le bois et les matériaux biosourcés.
Autre levier majeur de la RE2020 dont tiendra compte le Pinel 2023 : le confort d’été. Il faudra investir dans des habitations capables de retenir de la fraîcheur en périodes estivales, le tout sans climatisation. Pour être éligible Pinel en 2023, un logement devra connaître moins de 1250DH (degré-heure) par an. En clair, l’habitation ne pourra pas avoir une température de 30°C ou plus le jour et de 28°C ou plus la nuit pendant plus de 25 jours consécutifs.

Vous prendrez bien un petit supplément

Normes et règles seront plus contraignantes avec le Pinel+. Côté confort, les logements construits en 2023 et 2024 devront offrir une surface minimum à leurs locataires : la surface minimale habitable devra ainsi être de 28 m2 pour un T1, de 45 m2 pour un T2, de 62 m2 pour un T3, de 79 m2 pour un T4 et de 96 m2 pour un T5. Mais ce n’est pas tout : le bien immobilier devra également comprendre une terrasse ou un balcon de 3 à 9 m2 selon sa surface. Sans oublier une double exposition à partir du T3. Sur le plan énergétique et environnemental, les critères retenus par le décret du 17 mars 2022 se veulent exemplaires. Ainsi les logements acquis en 2024 devront atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Nous espérons que cette nouvelle disposition ne découragera pas les investissements locatifs, dans ce secteur déjà sous tension. D’après la plateforme Bien’Ici les offres d’appartements en location à chuter de 13% en 1 an alors que la demande est en forte augmentation ! La vision du législateur est-elle la bonne ? Réponse en 2025 !

En attendant, on vous rappelle que c’est la date de signature de l’acte authentique d’acquisition qui définit l’avantage fiscal auquel vous aurez droit. On ne saurait que trop vous conseiller de signer d’ici au 31 décembre 2022 pour bénéficier de la version « simplifiée » de ce dispositif avec les meilleurs gains fiscaux.